Uma das cidades mais famosas da América está a caminhar para o desastre, à medida que as suas torres de escritórios estão a perder inquilinos – e os proprietários a deixarem de pagar empréstimos maciços.
Imóveis comerciais em Nova Orleans, Luisianaestá em crise, enfrentando uma onda de entrada de empréstimos devido à queda nas taxas de ocupação.
Os dois arranha-céus emblemáticos da cidade – o Hancock Whitney Center e o 400 Poydras Street – são os últimos a cair em “incumprimento de maturidade”, o que significa que o mutuário atingiu o fim do prazo do empréstimo, mas não o pode reembolsar ou refinanciar.
A tendência começou no ano passado e deverá piorar devido a quase 400 milhões de dólares em dívidas de edifícios de escritórios – financiando mais de metade das torres premium de Nova Orleães, ou “Classe A”.
“É uma tempestade perfeita”, disse Mike Siegel, presidente da Corporate Realty, a maior empresa de locação de escritórios da cidade.
“Seus principais inquilinos estão se mudando e você também tem uma hipoteca entrando. É um pouco problemático tanto no lado imobiliário quanto no lado do mercado de capitais.
De acordo com a Realty CorporativaA ocupação empresarial no final de 2024 era de 79 por cento, a mesma do ano passado, mas oito pontos abaixo dos 87 por cento antes da COVID.
Os elevados custos operacionais e o aumento das taxas de juro estão a aprofundar a crise.
Nova Orleans vê um grande número de prédios de escritórios vazios, pois ainda sente o impacto da pandemia
O Hancock Whitney Center, de propriedade do Hertz Investment Group, tornou-se um excelente exemplo dos problemas do centro da cidade.
de acordo com nola.comA sua hipoteca de 108 milhões de dólares entrou em incumprimento em Julho, no momento em que a inquilina de longa data Shell Oil se preparava para deixar um terço do espaço do edifício para uma sede mais pequena e mais barata no novo Shell Plaza.
Quando a Shell sair no início de 2027, a ocupação poderá cair de 80 para 50 por cento, o que teria um efeito potencialmente prejudicial nos pagamentos dos empréstimos.
Siegel disse que a torre ainda ganha o suficiente para pagar os juros, mas não para cobrir o pagamento inicial devido no vencimento. Não está claro como a Hertz encontrará um novo credor disposto a refinanciar um arranha-céu antigo que em breve estará meio vazio.
A empresa de dados imobiliários Trepp alertou no início do ano passado que US$ 400 milhões em dívidas de escritórios vencidas poderiam explodir o mercado local.
Mike Siegel, presidente e diretor de locação de escritórios da Corporate Realty, disse que a combinação de pressões enfrentadas pelo mercado imobiliário de Nova Orleans é “uma tempestade perfeita”.
Oito dos 15 principais edifícios de escritórios da cidade são financiados através de títulos garantidos por hipotecas (CMBS), empréstimos complexos de Wall Street que agrupam dívidas imobiliárias em obrigações vendidas a investidores.
Ao contrário dos empréstimos bancários, os empréstimos CMBS não são garantidos pessoalmente pelo mutuário; A propriedade é a única garantia.
Isto torna os trustes que gerem estes empréstimos extremamente cautelosos: se encontrarem problemas, podem confiscar rendimentos de rendas, exigir o pagamento ou congelar contas de despesas.
À medida que estes empréstimos vencem, os proprietários têm de refinanciar a taxas muito mais elevadas – em muitos casos duplicando os seus juros actuais – se conseguirem encontrar um credor.
Cinco das oito torres com empréstimos CMBS maduros pertencem ao Hertz Investment Group, incluindo Hancock Whitney Center e 400 Poydras.
Em 2023, outra propriedade da Hertz, o Energy Center na 1100 Poydras Street, tornou-se o primeiro dominó a cair.
De acordo com Chris Dozier, do Union Advisory Group, o empréstimo de US$ 56 milhões venceu, o prédio foi executado e os novos proprietários prorrogaram o empréstimo em condições semelhantes. Se outros poderiam fazer uma fuga semelhante permanece incerto.
A Hertz não respondeu ao pedido de comentários do Daily Mail.
Trapp relata que a taxa nacional de inadimplência do CMBS atingiu um recorde de 7,3% em agosto, o sexto aumento mensal consecutivo.
No setor de escritórios, os crimes atingiram 11,7%, um recorde histórico. Setembro registou apenas uma melhoria modesta, a primeira descida em seis meses.
O Hancock Whitney Center é um excelente exemplo da crise da dívida que o mercado de escritórios de Nova Orleans enfrenta
A Corporate Realty representa vários edifícios de escritórios importantes em Nova Orleans, incluindo a Place St. Charles (foto), que tem um total de 212.064 pés quadrados de espaço a preços de aluguel de US$ 20 a US$ 24 por pé quadrado.
A empresa também representa a 1055 St. Charles Avenue (foto), que foi construída em 1999 e está à venda por US$ 11,4 milhões.
A empresa tem outra listagem para o edifício 3445 N Causeway em Los Angeles, que tem 12.920 pés quadrados de espaço total disponível a um preço de aluguel de US$ 21 por pé quadrado.
Segundo Siegel, Nova Orleans tem muito a oferecer aos recém-chegados e a cidade deveria tentar criar mais demanda por espaços de escritórios para aliviar a crise do mercado.
Nova Orleans é uma cidade pequena com uma população de menos de 500.000 habitantes, então os movimentos do mercado são mais sentidos.
Tais incumprimentos criam perturbações nas economias das cidades, bloqueando o investimento, reduzindo o valor das propriedades e as receitas fiscais e expulsando inquilinos que gastam muito.
Embora muitas cidades americanas enfrentem pressões semelhantes, Nova Orleães sofre mais porque grande parte do seu horizonte foi financiado com empréstimos do CMBS.
Com uma população de apenas 360.000 habitantes e apenas 15 edifícios Classe A em localizações privilegiadas e de alta qualidade, a perda de um ou dois inquilinos âncora poderia devastar a economia da cidade.
A maioria desses empréstimos foi concedida entre 2015 e 2020, quando as taxas de juros eram baixas. O refinanciamento hoje poderia fazer com que os pagamentos disparassem.
Siegel diz que a única solução real é reanimar a procura. “Se a cidade conseguir atrair novos inquilinos e trabalhadores administrativos, isso ajudará no refinanciamento”, disse ele. ‘Podemos conter a maré fazendo crescer o interior – inspirando mais pessoas a ver a beleza e os benefícios de estar em Nova Orleans.’
Apesar das estatísticas sombrias, ele permanece cautelosamente otimista.
«Quando há perturbações e problemas como este, também há oportunidades. “Temos de ser flexíveis”, disse ele, recordando a recuperação da cidade após o furacão Katrina.
“Os próximos anos serão realmente turbulentos – não é possível virar um navio grande rapidamente. Mas temos inquilinos fortes, bons edifícios e proprietários que conseguem lidar com a turbulência. No longo prazo, acho que ficaremos bem.
