Singapura – Um comprador de casa que foi estuprado pelo fisco por tentar fugir do imposto de selo desistiu de seu processo contra a agência imobiliária ERA Realty, seus representantes de vendas e escritório de advocacia por supostas declarações falsas e negligência em conexão com as chamadas transações imobiliárias “99-1”.
O comprador, Lim Yuan Chan, entrou com uma ação judicial contra três pessoas em um tribunal estadual em Cingapura em maio de 2025 por causa de um acordo de 99 para 1, pedindo US$ 180.945 em danos, que é o valor de impostos e sobretaxas adicionais que a administração fiscal exigiu que ele pagasse por evadir o imposto de selo na compra do condomínio.
Lim afirmou que o corretor de imóveis Jeremy Chan lhe ofereceu uma estrutura 99:1 ao comprar unidades recém-lançadas em Normanton Park, um condomínio arrendado de 99 anos. O acordo permite que o pai do Sr. Lim compre 1% da propriedade e contraia um co-empréstimo para financiar a compra da unidade, ao mesmo tempo que reduz o Imposto de Selo Adicional do Comprador (ABSD) total que ele pagaria pela posse da segunda propriedade.
Lim disse que Chan deturpou a legalidade da transação 99 para 1 como um “método infalível comumente usado para reduzir pagamentos ABSD” na compra de propriedades.
O Sr. Lim também alegou que o escritório de advocacia do cedente, Anthony Law Corporation (ALC), não o aconselhou ou alertou adequadamente sobre os riscos legais do acordo 99 para 1 e prosseguiu com a transferência apesar dos riscos.
Ele alegou que a ALC foi profissionalmente negligente e violou os seus deveres contratuais e fiduciários. Ele disse que não teria levado adiante o negócio se tivesse recebido aconselhamento adequado.
A ALC foi uma das três empresas penalizadas pelo Ministério da Justiça (MinLaw) em agosto de 2025.
Violação contra lavagem de dinheiro
Na compra de imóveis ligados a um caso de lavagem de dinheiro de US$ 3 bilhões em Cingapura.
A empresa foi condenada a pagar uma multa de US$ 100 mil. O Sr. Tan Chau Chuan, chefe do departamento de transportes, também foi apresentado à Law Society.
Na ação, que foi movida pela primeira vez em maio de 2025, Lim alegou que seu agente, Chan, teria permissão legal para apoiar o acordo 99 para 1 e “orientaria e supervisionaria” sua execução. Persuadido pelo agente do Sr. Chan, o Sr. Lim pagou US$ 49.250 com opção de compra da unidade de US$ 985.000 em 18 de novembro de 2021.
O pai do Sr. Lim comprou 1 por cento de participação na propriedade em 26 de janeiro de 2022, concluindo um acordo de 99:1.
Em dezembro de 2024, o Sr. Iras ordenou que o Sr. Lim e seu pai pagassem ABSD de US$ 246.744 a US$ 164.496 e taxas adicionais de US$ 82.248. Mais tarde, depois que Lim recorreu à Irus, a multa foi reduzida para US$ 16.449, elevando o total para US$ 180.945.
No processo, Lim sugeriu que as declarações eram falsas e que Chan sabia que eram falsas ou estava “imprudentemente” deturpando a verdade para lucrar com a compra da propriedade, recebendo comissões de promotores ou escritórios de advocacia.
Além disso, o Sr. Lim afirmou que o Sr. Lim era responsável pela formação do Sr. Chan como agente imobiliário, incluindo ter “conhecimento suficiente” das leis e regulamentos relevantes.
Acrescentou que a ERA não supervisionou o seu pessoal de vendas e lucrou “significativamente” com as transações através de comissões e atividades de vendas.
Em sua defesa, Chan e ERA negaram ter prestado aconselhamento jurídico ou fiscal relativamente à compra do imóvel.
Os dois homens alegaram ser corretores imobiliários nomeados pela incorporadora imobiliária, e não pelo Sr. Lim.
Embora o Sr. Chan tivesse um dever de diligência para com o Sr. Lim, o que o Sr. Lim negou, este não foi violado, uma vez que também não se esperava que o Sr. Chan estivesse qualificado para aconselhar sobre a legalidade do acordo ABSD. Em vez disso, ele argumentou que o dever de cuidado cabia ao advogado nomeado pelo Sr. Lim, o ALC.
Chan acrescentou que todas as declarações feitas foram baseadas no material fornecido durante as sessões de treinamento do escritório de advocacia, incluindo como a estrutura 99 para 1 ajuda os compradores a minimizar os pagamentos de ABSD.
Da mesma forma, a ERA alegou que não foi contratada para realizar qualquer trabalho de corretagem imobiliária para o Sr. Lim, quer se tratasse de uma compra de propriedade ou de um acordo de 99 para 1, nem recebeu qualquer comissão dele.
Em qualquer caso, a ERA observou que qualquer perda ou dano foi sofrido pelo pai do Sr. Lim, e não pelo próprio Sr. Lim. Mesmo que se verifique que o dever de diligência foi violado, a perda recuperável deverá ser limitada a uma multa de 16.449 dólares, em vez do montante total de 180.945 dólares.
Também disse que o Sr. Chan era um contratante independente, não um empregado, e que não deveria ser considerado “indiretamente responsável” pelas suas ações.
No entanto, a agência sustentou que existiam sistemas, formação e supervisão adequados para os seus representantes de vendas, dos quais se esperava que cumprissem os regulamentos profissionais e não se envolvessem em acordos ilegais.
A ALC, por outro lado, argumentou que não era obrigada a emitir parecer sobre a legalidade do sistema 99 para 1, uma vez que apenas era obrigada a prestar serviços de transporte.
A empresa também alegou que não conhecia a identidade ou os planos do Sr. Lim para um acordo de 99 para 1 quando contactada antecipadamente pelos seus agentes, e que não o apoiava.
Na primeira e única reunião presencial, a empresa disse que chamou a atenção de Lim, como parte da sua prática padrão, para os amplos poderes da Autoridade Tributária Inland de Singapura ao abrigo da Lei do Imposto do Selo, incluindo o poder de ignorar tais transações e impor sobretaxas.
Além disso, o advogado alegou que tinha sido contratado exclusivamente para prestar serviços de transferência para a transferência de 1% dos seus bens do Sr. Lim para o seu pai, e que o Sr. Lim foi representado separadamente por outro escritório de advocacia, Acclaim Law.
“Em nenhum momento (o senhor Lim) procurou aconselhamento (da empresa) sobre a legalidade da estrutura. (Nem) ele endossou a estrutura de forma alguma”, disse a empresa.
De acordo com os autos do tribunal, o Sr. Lim encerrou os processos contra a ERA, o Sr. Chan e a ALC em Novembro, tendo cada parte pago as suas próprias custas.
O processo é o mais recente de uma série de processos envolvendo corretores imobiliários sobre acordos de vendas que permitem aos compradores evitar pagamentos adicionais de ABSD.
Mais recentemente, em Novembro, um casal processou uma subsidiária da PropNex, os seus representantes de vendas e a ALC por alegadas violações de obrigações numa transacção imobiliária 99-1 separada. Este é o terceiro processo da PropNex envolvendo um acordo de 99 para 1.
A primeira ação relatada, movida contra a agência em janeiro de 2025 por aproximadamente US$ 1,2 milhão, foi indeferida em 2 de janeiro de 2026. Uma segunda ação movida contra a agência em fevereiro de 2025 foi indeferida em outubro, disse a PropNex em um documento à bolsa de valores na época.
A ALC é um dos três escritórios de advocacia selecionados pelo MinLaw para penalidades por seu envolvimento na transferência de propriedades imobiliárias apreendidas em uma operação contra lavagem de dinheiro de US$ 3 bilhões em 2023. O Sr. Minroe disse em um comunicado de agosto que a ALC entregou 25 propriedades no valor total de aproximadamente US$ 135 milhões em nome de nove clientes.
Entre outras violações, Minroe disse na época que a empresa “não conseguiu corroborar ou verificar a explicação do cliente sobre o motivo pelo qual a transação foi financiada por um terceiro que parecia não relacionado, apesar dos sinais de alerta”.
A ALC também continuou a negociar com alguns desses clientes, apesar de apresentar relatórios de transações suspeitas.
Horário comercial
