HONG KONG – Por décadas, as dinastias imobiliárias “Big Four” de Hong Kong foram vistas como bastiões de estabilidade rica em dinheiro. Uma crise de confiança no desenvolvimento mundial agora está colocando essa noção à prova.
No período de uma semana, o New World propôs comprometer US $ 15 bilhões (US $ 20,1 bilhões) de propriedades valorizadas para empréstimos, afastaram as preocupações de reestruturação da dívida e viu seus preços de títulos entrarem em queda livre. O desenvolvedor mudou seu diretor executivo duas vezes em dois meses, incluindo a surpresa de um descendente da família.
Embora o New World tenha dito que suas operações são normais, os títulos de dívida da empresa estão negociando em níveis profundamente angustiados que lembram as empresas imobiliárias chinesas do continente que acabaram mergulhando em inadimplência.
Isso apesar dos recursos consideráveis do clã Cheng de controle do Novo Mundo, cuja fortuna é estimada em US $ 21,6 bilhões pelo índice Bloomberg Billionaires.
Por enquanto, o Novo Mundo parece ser um caso isolado entre as quatro grandes famílias imobiliárias de Hong Kong.
Mas é um lembrete dos riscos enfrentados pelos outros magnatas, à medida que eles navegam nos desafios de sucessão em meio a uma desaceleração sem precedentes.
“A situação do novo mundo é a pior para qualquer grande desenvolvedor em Hong Kong desde a crise financeira asiática”, disse Patrick Wong, analista da Bloomberg Intelligence (BI).
Alguns dos títulos de dólares do Novo Mundo caíram para recorde em 22 de janeiro, enquanto seu valor de mercado pairava em níveis observados em 2003. A empresa está sendo negociada a 0,06 vezes o preço-a-livro.
O Novo Mundo era mais vulnerável à desaceleração da segunda maior economia do mundo, devido a uma forte dependência da China e uma expansão alimentada por dívidas pouco antes do aumento das taxas de juros.
Sua transição de liderança para o herdeiro de terceira geração Adrian Cheng em 2020 também deu as chaves do império a um talento mais jovem, com menos experiência nas mudanças completas de um ciclo econômico.
A proporção de dívida líquida e patrimônio líquida aumentou para 92 % em junho, em comparação com 83 % no final de 2023, tornando -o o grande desenvolvedor de Hong Kong, de acordo com dados da BI.
A dívida total da empresa era de HK $ 192,8 bilhões (US $ 33,3 bilhões) em junho de 2024, acrescentou BI.
O esforço do Novo Mundo de vender seu marco K11 Art Mall está em impasse devido a uma discordância de preços com o potencial comprador, CR Longdation, uma subsidiária da China Resources Holdings, de acordo com fontes familiarizadas com o assunto.
Enquanto o New World está buscando vender o ativo por HK $ 9 bilhões, a CR estava disposta a oferecer apenas cerca de HK $ 6 bilhões, disseram as pessoas.
Em um registro de bolsa emitido em 24 de janeiro, o Novo Mundo confirmou “existem potenciais compradores (s) que se aproximam da empresa em seus vários ativos”, incluindo o K11 Art Mall, mas nenhum acordo vinculativo foi alcançado para qualquer venda.
Em 23 de janeiro, o New World disse em uma bolsa que a empresa refinanciou quase US $ 17,8 bilhões em empréstimos bancários desde julho de 2024. Não respondeu a um pedido de mais comentários.
Outros desenvolvedores
Os investidores estão monitorando de perto os sinais de estresse em outros desenvolvedores imobiliários. O Parkview Group, outra empresa de destaque em Hong Kong, está oferecendo seu icônico complexo comercial em Pequim, conhecido localmente como Fang Cao Di, disseram fontes há cerca de um mês.
“Eles também estão tendo que vender propriedades principais para sobreviver”, disse Richard Harris, fundador e CEO da Port Shelter Investment Management. “Claramente, há muito estresse não apenas para as empresas imobiliárias chinesas, mas também para as empresas de Hong Kong, o que é obviamente bastante sério”.
A Parkview também precisa refinanciar seu complexo residencial no distrito sul de Hong Kong através de financiamento de crédito privado de pelo menos HK $ 2,8 bilhões.
O Nanyang Commercial Bank não estava disposto a rolar um empréstimo, pressionando o Parkview a buscar crédito privado, que cobra taxas de juros mais altas, disseram as pessoas na época.
Outras empresas locais sob escrutínio do credor incluem o desenvolvimento de Kowloon com uma taxa de engrenagem de 114,5 %, o Extremo Oriente do Consórcio Internacional a 237,7 %, Wang em propriedades em 89,7 % e desenvolvimento de Lai Sun a 79,9 %, de acordo com a BI.
Lai Sun considerou uma venda de participação para uma torre de escritório em Londres, disseram fontes.
Embora não haja aumento total do risco de crédito, os desafios “podem afetar o crescimento econômico, investimento e empregos de Hong Kong”, disse o economista sênior da Natixis, Gary Ng.
Grandes ambições
Quando os desenvolvedores da China mergulharam em turbulência há quatro anos, os investidores esperavam que os construtores maiores de Hong Kong fossem protegidos devido aos baús de guerra das famílias e à crença de que as empresas eram melhor gerenciadas.
O nível mais alto de dívida do Novo Mundo era uma bandeira vermelha, mas mesmo assim em 2023, Cheng parecia pronto para levar o legado de sua família a novos patamares através de sua interpretação da cultura.
O executivo de alto perfil, cujo nome era sinônimo da empresa, era conhecido por sua criação de clubes exclusivos, explorando tokens não fungíveis no mundo da arte e não poupando despesas com seu shopping shopping K11 MUSEA como parte dos US $ 2,6 Bilhão de Victoria Dockside Complex Complexo.
Cheng também estava otimista na área da Baía da China, compreendendo Hong Kong e a província de Guangdong.
Quando Pequim introduziu as chamadas “três linhas vermelhas” para cortar empréstimos dos desenvolvedores do continente, ele disse em 2022 que foi uma oportunidade para o Novo Mundo “adquirir terras muito baratas” para criar “uma vitória rápida”.
A receita de desenvolvimento imobiliário do Novo Mundo da China continental representou 85 % dessa categoria nos 12 meses até junho de 2024. Por outro lado, a CK Asset Holdings da Bilionário Li Ka-Shing teve 38 % de suas vendas de propriedades da mesma região na primeira Seis meses de 2023.
As marés giraram rapidamente. As grandes apostas do Sr. Cheng em mega projetos – incluindo um shopping perto do aeroporto de Hong Kong – a liquidez compactada em meio a uma desaceleração no turismo e nos altos custos de empréstimos.
O New World Development vendeu sua subsidiária NWS Holdings para a Holding de Investimentos da Família Cheng em outubro de 2023, no que foi considerado um resgate do clã. A empresa está cortando HK $ 13 bilhões em ativos não essenciais para reduzir a dívida no exercício financeiro atual.
Problemas crescentes
Depois que a empresa registrou sua primeira derrota em 20 anos, Cheng deixou o cargo de CEO em setembro em uma jogada surpresa. Apenas dois meses depois, a empresa substituiu seu sucessor.
Nesta semana, o New World esclareceu que não estava em negociações para reestruturar holisticamente sua dívida. Ofereceu ativos avaliados em US $ 15 bilhões como garantia para refinanciamento de empréstimos, disseram fontes. É a maior quantidade a ser prometida por qualquer uma das principais famílias bilionárias de Hong Kong para esse refinanciamento, de acordo com dados compilados por Bloomberg.
A mudança “grita” angustiada “”, disse o analista da Quiddity Advisors, David Blennerhassett.
As empresas financeiras estão tentando conter riscos. O UBS Group parou de aceitar alguns títulos e ações do New World como garantia para empréstimos de margem, juntando -se a outros credores globais na suspender esse financiamento para clientes ricos, disseram outras fontes nesta semana.
Não está ajudando que os preços residenciais de Hong Kong ainda estejam pairando a uma baixa de oito anos, enquanto as torres de escritórios estão sofrendo de excesso de capacidade. Pelo menos HK $ 2,1 trilhões foram apagados dos valores imobiliários na cidade entre 2019 e meados de 2024, de acordo com uma análise de BI.
O New World é um lembrete para outros desenvolvedores da importância do gerenciamento de riscos, disse Sam Wong, analista de ações da Jefferies.
“O Novo Mundo tinha a suposição na época de que as economias de China e Hong Kong poderiam ter alto crescimento perpetuamente”, disse Wong. “Quando o mercado gira, essa estratégia de alta alavancagem naturalmente se torna muito arriscada”. Bloomberg
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