HONG KONG – Uma vez um dos maiores fatores de crescimento do país, o mercado imobiliário da China está em uma espiral descendente há cinco anos, sem sinais de diminuir. Os valores imobiliários continuam a despencar, as famílias em sofrimento financeiro estão sendo forçadas a vender propriedades e os desenvolvedores de apartamentos que acumularam uma enorme dívida em projetos especulativos estão à beira do colapso.
Havia algum otimismo de que as medidas do governo para acabar com a crise estavam trabalhando para revigorar o mercado, mas em 31 de março, o desenvolvedor vinculado ao governo Vanke registrou um recorde de 49,5 bilhões de yuan (US $ 9,2 bilhões) perdas anuais para 2024. É a primeira perda do ano inteiro desde a oferta pública inicial em 1991, reiniciando as preocupações de 2024.
O que aconteceu com Vanke?
Sediada na cidade de Shenzhen, sul de Shenzhen e listada na Bolsa de Valores Shenzhen desde 1991, a China Vanke é conhecida em todo o país por construir casas nas maiores cidades da China.
Classificado como o quinto maior construtor da China em 2024 com 130.000 funcionários, Vanke tem enfrentado um muro de pagamentos de dívida Enquanto suas vendas domésticas caíram para o nível mais baixo em 10 anos. Em 27 de janeiro, a Vanke prevê um recorde de 45 bilhões de yuans para 2024 e seu presidente e executivo -chefe renunciou.
Em 10 de fevereiro, o maior acionista da Vanke, o operador de metrô estatal Shenzhen Metro Group, concordou em emprestar ao desenvolvedor até 2,8 bilhões de yuan para ajudá-lo a pagar dívidas pendentes. Xin Jie, presidente do Metro Shenzhen, tornou -se presidente de Vanke.
Em 31 de março, a empresa registrou uma perda de 49,5 bilhões de yuans, pior do que sua previsão de janeiro. O resultado, o que sugere uma perda de 32 bilhões de yuans no trimestre final de 2024, implica que as operações pioraram significativamente, mesmo quando o governo apresentou seu maior pacote ainda para reviver o mercado.
Embora outros desenvolvedores tenham inadimplente nos últimos anos, muitos analistas esperavam que a Vanke fosse isolada da crise, porque não era tão altamente alavancada quanto seus colegas. Também tinha vínculos do governo, proporcionando mais proteção financeira, e já havia conseguido sobreviver à crise nos últimos quatro anos.
Como Vanke e outros desenvolvedores entraram nessa bagunça?
Em 1998, a China criou um mercado imobiliário em todo o país depois de restringir fortemente as vendas privadas por décadas. Naquela época, apenas um terço de seu povo morava em vilas e cidades. Isso aumentou para dois terços, com a população urbana se expandindo em 480 milhões. O êxodo do campo representava uma vasta oportunidade comercial para empresas e desenvolvedores de construção.
O dinheiro inundou o setor imobiliário quando a classe média emergente saltou sobre o que foi um dos poucos investimentos seguros disponíveis, aumentando os preços das casas seis vezes nos 15 anos que terminam em 2022. As autoridades locais e regionais, que dependem das vendas de terras públicas para uma parte de sua receita, incentivou o boom do desenvolvimento.
No auge, o setor direta e indiretamente representou cerca de um quarto da produção doméstica e quase 80 % dos ativos domésticos. As estimativas variam, mas contando casas novas e existentes, além de inventário, o setor valia cerca de US $ 52 trilhões (US $ 69,8 bilhões) em 2019 – cerca do dobro do tamanho do mercado imobiliário dos EUA.
A mania da propriedade foi alimentada pela dívida quando os construtores corriam para satisfazer a demanda futura esperada. O boom incentivou a compra especulativa, com novas casas pré-venda por desenvolvedores que se voltaram cada vez mais a investidores estrangeiros por fundos. Os passivos opacos dificultaram a avaliação dos riscos de crédito. A especulação levou a preços astronômicos, com casas em cidades de boom como Shenzhen se tornando menos acessíveis em relação à renda local do que as de Londres ou Nova York. Em resposta, o governo mudou -se em 2020 para reduzir o risco de uma bolha e moderar a desigualdade que a habitação inacessível pode criar.
Ansiosos para controlar as dívidas do setor e com medo de que os inadimplentes possam devastar o sistema financeiro da China, as autoridades começaram a espremer novos financiamentos para os desenvolvedores e pediram aos bancos que desacelerassem o ritmo dos empréstimos hipotecários. O governo impôs regras rigorosas sobre índices de dívida e participações em dinheiro para desenvolvedores chamados de “três linhas vermelhas” pela mídia estatal. As medidas provocaram uma crise de dinheiro para os desenvolvedores que foram exacerbados pelo impacto de medidas agressivas para conter o Covid-19, como a suspensão dos canteiros de obras.
Muitos desenvolvedores não conseguiram aderir às novas regras, pois suas finanças já estavam esticadas. Em 2021, o maior desenvolvedor da China, Evergrande Group, inadimpleiu em mais de US $ 300 bilhões, desencadeando o início da crise imobiliária da China. Mais dois gigantes da propriedade, Country Garden e Sunac, inadimpleiam em 2022.
Como a repressão afetou o mercado?
Após anos de demanda insaciável dos compradores, o mercado parou. Além das restrições de empréstimos do governo, o choque econômico de bloqueios Covid reforçou uma cultura de frugalidade, e um mercado de trabalho em deterioração significava que as pessoas estavam subitamente enfrentando demissões e cortes salariais.
Os preços dos imóveis começaram a cair em 2022. Em agosto de 2024, o país registrou sua queda anual mais íngreme nos valores de propriedades em nove anos. No topo dos milhões de metros quadrados de apartamentos inacabados que os desenvolvedores endividados deixaram para reunir poeira, o desequilíbrio na oferta e na demanda significava 400 milhões de metros quadrados de apartamentos recém -concluídos permaneceram não vendidos em maio de 2024.
Com a dívida das famílias em uma alta de 145 % da renda disponível per capita no final de 2023, os proprietários estão cada vez mais sob pressão financeira. A relação de inadimplência residencial do país – que rastreia os pagamentos de hipotecas em atraso – saltou para o mais alto em quatro anos a partir do final de 2023. Alguns proprietários estão sendo forçados a vender suas propriedades a uma taxa de desconto, que está apenas exacerbando o problema.
O que o governo fez para tentar sustentar o mercado?
Em 2022, as autoridades perceberam que as regras a serem controladas no mercado haviam ido longe demais. Com o objetivo de evitar um “momento do Lehman” – quando o fracasso do Banco dos EUA em 2008 enviou ondas de choque através de mercados globais – o governo revelou medidas centradas no aumento do financiamento de ações, títulos e empréstimos para os desenvolvedores para aliviar a crise de liquidez.
Os desenvolvedores foram autorizados a acessar mais dinheiro das pré-vendas de apartamentos, a maior fonte de fundos do setor e 200 bilhões de yuan foram avançados como empréstimos especiais para concluir projetos habitacionais paralisados. O governo ajustou as regras financeiras, permitindo que o banco central aumente o apoio a desenvolvedores em dificuldades e instruindo os bancos a garantir o crescimento de hipotecas residenciais e empréstimos para desenvolvedores em algumas áreas.
Mais recentemente, o governo reduziu os custos de empréstimos em hipotecas existentes, a compra descontraída de compra nas grandes cidades e reduziu os impostos sobre as compras de casas. Também reduziu os custos de compra para pessoas que procuram atualizar residências em algumas grandes cidades. Apesar dessas medidas, o mercado imobiliário permanece em uma rotina.
O que mais o governo está disposto a fazer e por quê?
Os funcionários do governo claramente não querem que a crise da propriedade piore. Ao limitar os danos causados aos desenvolvedores, eles pretendem conter o sangramento a outras partes vulneráveis da economia. Isso inclui bancos com uma parcela significativa de seus ativos vinculados ao setor imobiliário; a indústria da construção, que emprega 51 milhões de pessoas; e governos locais, que dependem da venda de terras aos desenvolvedores para sustentar seus gastos públicos.
As autoridades estão refletindo mais intervenção. Eles estão considerando uma proposta que permitiria que mega cidades como Xangai e Pequim relaxassem ainda mais as restrições para compradores não locais-aqueles que não têm a chamada permissão de residência de Hukou. Essa tem sido uma maneira poderosa de o governo ter reinado anteriormente nos preços, pois a licença semelhante a passaporte regula os movimentos populacionais, limitando o acesso à habitação e recursos médicos e educacionais nas cidades.
Ele também está considerando abolir a distinção entre as compras de primeira e segunda casa, o que abriria o caminho para pagamentos menores e baixas taxas de hipoteca em segundas residências. O Banco Popular da China também deve cortar a principal taxa de juros da política da economia-o repo reverso de sete dias-ainda mais de 1,5 % em 2025. Bloomberg
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