CINGAPURA – Singapura anunciou alterações ao nível de cobertura de juros e dívida dos seus fundos de investimento imobiliário cotados (Reits), bem como regras de divulgação mais rigorosas.
A medida dá aos investidores mais protecção, ao mesmo tempo que incentiva o Reits a contrair empréstimos de forma prudente, sem prejudicar a sua capacidade de o fazer.
A Autoridade Monetária de Cingapura (MAS) disse em 28 de novembro que imporá um índice mínimo de cobertura de juros (ICR) de 1,5 vezes em todos os Reits.
O ICR é uma medida de quão bem uma empresa pode pagar os juros da sua dívida.
O MAS também disse que um único limite de alavancagem agregado de 50 por cento será aplicado a todos os Reits.
A alavancagem agregada refere-se à relação entre a dívida total de um Reit e o ativo total. Indica a capacidade de uma empresa de contrair mais dívidas.
Anteriormente, apenas os Reits que pretendiam aumentar a sua alavancagem agregada de 45% para 50% tinham de cumprir um ICR mínimo de 2,5 vezes.
“O rácio de cobertura de juros e os requisitos de alavancagem funcionarão em conjunto para promover empréstimos prudentes por parte de todos os Reits, ao mesmo tempo que oferecem flexibilidade operacional”, disse o MAS.
Acrescentou: “Manter sempre um ICR mínimo de 1,5 vezes sublinha a responsabilidade dos gestores de Reit em garantir que os Reits possam cumprir adequadamente todos os pagamentos de juros, complementados por um limite de alavancagem de 50 por cento que está entre os mais rigorosos a nível mundial”.
As novas regras, que entram em vigor imediatamente, surgem na sequência de uma consulta pública realizada pelo MAS em julho e agosto de 2024.
Os índices de cobertura de juros dos Reits de Cingapura diminuíram em geral no ano passado, principalmente devido ao aumento das despesas com juros impulsionado pelo ambiente de taxas de juros elevadas, disse o presidente da Securities Investors Association (Singapura), David Gerald.
Ao mesmo tempo, o crescimento dos rendimentos de propriedade tem sido relativamente moderado num contexto de incertezas económicas em curso, contribuindo para a pressão sobre os rácios de cobertura de juros, acrescentou.
E embora se espere que as taxas de juro tenham atingido o pico, com a Reserva Federal dos EUA a começar a cortá-las, há preocupações agora de que esta situação possa abrandar ou mesmo reverter se a próxima administração Trump impor tarifas pesadas sobre as importações, reabastecendo a inflação dos EUA.
O MAS disse que as mudanças receberam amplo apoio de profissionais da indústria, de um corpo profissional e de indivíduos.
O especialista em governança corporativa Lawrence Loh disse que os novos requisitos oferecem o melhor dos dois mundos – eles garantem que os Reits promovam a prudência financeira e ao mesmo tempo sejam capazes de prosperar em um ambiente de mercado dinâmico.
“No cenário esperado de taxas de juro mais baixas, precisamos de nos proteger contra o endividamento excessivo e, ao mesmo tempo, equilibrar o apetite de risco dos Reits para procurar crescimento através da expansão de capital”, disse o Professor Loh, diretor do centro de governação e sustentabilidade da NUS.
O Reits também precisará fornecer divulgações adicionais sobre como administrarão seus níveis de alavancagem e índice de cobertura, bem como as perspectivas desses níveis. Isto visa melhorar a responsabilidade na gestão financeira do Reits, disse o MAS.
As divulgações intensificadas serão aplicadas a partir de exercícios financeiros encerrados em ou após 31 de março de 2025.
Ao abrigo destas regras adicionais, os gestores do Reit devem fazer análises sobre como as alterações nos seus lucros e taxas de juro podem afetar os seus níveis de ICR e divulgar esses estudos.
O MAS especificou que estas análises deveriam incluir um cenário baseado numa queda de 10 por cento nos rendimentos e outro baseado num aumento de 100 pontos base nas taxas de juro.
No caso de o ICR de um Reit cair abaixo de 1,8 vezes, o gestor do Reit também deve divulgar as etapas ou planos que tem em vigor para melhorar o índice, disse o MAS.
O Prof Loh acrescentou: “As novas disposições são um passo eficaz para continuar a dar ênfase à protecção dos investidores.
“Os investidores procuram naturalmente retornos financeiros, mas não podem ser expostos a riscos indevidos de Reits se os empréstimos não forem moderados.”
Gerald acrescentou que, para os investidores do Reit, os requisitos de divulgação aprimorados fornecerão informações valiosas sobre a saúde financeira do Reits.
“Esta maior transparência capacitará os investidores a tomar decisões de investimento mais informadas”, disse ele.
