Cingapura – Os acionistas minoritários da Paragon REIT terão que votar em breve ou contra uma oferta da Cuscaden Peak Investments para comprá -los e levar o privado do Real Estate Investment Trust (REIT).
Cuscaden Peak Investments – anteriormente Singapore Press Holdings (SPH) e um grande acionista do Paragon Reit – em 11 de fevereiro proposto comprar o REIT por US $ 2,78 bilhões, ou 98 centavos por unidade em dinheiro, sob um esquema de acordo de acordo.
Diferentemente de uma aquisição geral, um esquema de acordo de confiança está sujeito à aprovação do tribunal para garantir a justiça e a transparência.
Os analistas da RHB apontam que há uma boa chance de um acordo bem -sucedido, a menos que surja uma oferta competitiva em potencial, dado o prêmio decente oferecido. Na ausência de uma oferta concorrente, Gerald Wong, da Plataforma de Pesquisa, Beansprout, disse que os investidores devem aceitar a oferta atual, pois está acima de privatizações precedentes e acima do preço de negociação do Paragon REIT nos últimos dois anos.
O preço da oferta de 98 centavos é um prêmio de 7,1 % sobre o valor líquido do REIT (NAV) e 34,2 % maior que o preço atual de mercado de REITs de varejo de Cingapura semelhantes. Também está 8,3 % acima do preço médio que a REIT foi negociada nos últimos cinco anos.
Também foi anunciado um dividendo final de 2,33 centavos por unidade para a segunda metade de 2024. As unidades de Paragon REIT fecharam 99 centavos em 11 de fevereiro, um aumento de 11,2 %, depois de retomar as negociações após uma parada comercial.
A Cuscaden Peak Investments, apoiada pelas subsidiárias da Temasek Mapletree Investments e CLA Real Estate, planeja gastar entre US $ 300 milhões e US $ 600 milhões para renovar e atualizar paragon shopping para torná -lo mais competitivo do que outros shoppings em Orchard Road. O shopping representa 72 % do valor do REIT.
A Cuscaden Peak Investments argumentou que as altas despesas de capital (CAPEX) e a extensão das reformas envolvidas devem levar a riscos para os titulares de unidades, como interrupções nos negócios que podem afetar a renda líquida da propriedade e os dividendos pagos. Acrescentou que os outros ativos do REIT – o Clementi Mall e Westfield Marion – juntos representam 28 % do valor avaliado do REIT e são pequenos demais para compensar o impacto potencial das reformas para o Paragon Mall.
As unidades do Paragon REIT também são mal negociadas, em um momento em que a demanda dos investidores por REITs se enfraquece devido às altas taxas de juros e incertezas do mercado. Como tal, as reformas não seriam benéficas para os titulares de unidades e seriam melhor realizados em um ambiente privado.
A oferta precisará de 50 % dos detentores de unidades, representando pelo menos 75 % do valor das unidades mantidas, para votar a favor de uma reunião a ser convocada em abril para que o acordo seja bem -sucedido. A Cuscaden Peak Investments e suas subsidiárias, que detêm 61,5 % em Paragon Reit, se absterão de votar.
Os titulares da unidade devem observar que, se a oferta não for aprovada, os investimentos da Cuscaden Peak ainda pretendem se envolver com o Paragon REIT para considerar um plano para o Paragon Mall para se manter competitivo.
A Cuscaden Peak Investments planeja gastar entre US $ 300 milhões e US $ 600 milhões para renovar e atualizar o Paragon Mall para torná -lo mais competitivo do que outros shoppings em Orchard Road.Foto ST: Desmond Wee
Embora ainda preliminares, esses planos envolvem atualizações na fachada, interior e instalações do shopping, com o trabalho a ser realizado em fases por três a quatro anos.
Também vale a pena notar que, diferentemente da maioria de seus outros ativos, incluindo o Seletar Mall, Woodleigh Mall e o Rail Mall, que foram despojados ou colocados à venda nos últimos dois anos, os investimentos do Cuscaden Peak não apenas retidos para o Mall, mas os planos para Invista fortemente para mantê -lo atraente para os investidores. Isso implica que os investimentos em pico de Cuscaden ainda vêem considerável por muito tempo–Valor a prazo e retornos no Paragon Mall.
Como tal, os detentores de unidades minoritários devem avaliar cuidadosamente se a aceitação da consideração do esquema de 98 centavos por unidade, juntamente com o dividendo de 2,33 centavos, alinha -se com seus objetivos de investimento.
“Enquanto o oferente atualmente detém 61,5 % do Paragon REIT, o resultado do esquema será determinado apenas por detentores de unidades minoritárias”, disse David Gerald, presidente e diretor executivo da Securities Investors Association (Cingapura), ou Sias. “No exame inicial, a oferta fornece aos detentores de unidades minoritárias a oportunidade de realizar seu investimento no Paragon REIT com um prêmio de 7 % ao NAV ajustado. No entanto, os investidores devem pesar isso contra o potencial de valor a longo prazo da Paragon REIT, as condições predominantes do mercado e as perspectivas do setor. ”
Ele acrescentou que os detentores de unidades devem ler o relatório do consultor financeiro independente, que será divulgado posteriormente, antes de tomar uma decisão informada.
O chefe de pesquisa de investimentos da OCBC, Carmen Lee, disse que os REITs de varejo de Cingapura, particularmente os da Orchard Road e as áreas do centro da prefeitura/marina, têm sido resistentes e capazes de aumentar as taxas de aluguel.
“As perspectivas foram impulsionadas ao melhorar os números e recibos do turismo, bem como a normalização dos acordos de recompensa”, disse ela, acrescentando que “não é surpresa que a maioria dos ativos de varejo esteja desfrutando de uma ocupação completa”.
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