CINGAPURA – As taxas de aluguel mais que dobraram para unidades de lojas de HDB de capital fechado, principalmente no ano passado, enquanto os aluguéis para lojas alugados diretamente pelo HDB se mantiveram estáveis.
Os aluguéis medianos para lojas do Heartland, realizadas por proprietários particulares, subiram de US $ 3,51 por metro quadrado (PSF) no segundo trimestre de 2024 para US $ 7,34 PSF no segundo trimestre de 2025.
Esta é a maior taxa de aluguel de todos os tempos para lojas de HDB de capital fechado, de acordo com os dados da Realis da Autoridade de Redesenvolvimento Urbano que remontam a 1999.
Enquanto isso, as lojas alugadas diretamente pela HDB viram aluguéis subirem a uma taxa mais gradual.
A HDB disse que os aluguéis para nove em 10 dessas lojas permaneceram praticamente inalterados nos últimos cinco anos.
Os analistas e agentes de propriedades atribuíram o aumento das taxas de aluguel de lojas de HDB de capital fechado a aumentar a demanda por tais unidades após o sentimento do consumidor melhorado pós-pandemia, mesmo que haja sinais de que essa demanda agora esteja moderando.
As unidades de loja HDB podem ser alugadas de proprietários privados ou do estado. O Conselho de Habitação disse que existem cerca de 8.500 lojas de HDB de capital fechado, enquanto as 7.000 unidades de lojas restantes são alugadas diretamente pelo governo.
Em 1998, o governo parou de vender unidades de loja de HDB para proprietários particulares, e o conselho agora os aluga diretamente.
A HDB disse que isso oferece a “flexibilidade para melhor curar a mistura comercial de lojas” e responder às necessidades dos moradores.
Os aluguéis crescentes estão apertando algumas lojas no Heartland HDB, levando -as a se mudarem, diminuirem o tamanho ou fechar completamente.
Para lidar, alguns empresários estão sublocando uma parte de suas lojas de HDB.
Por exemplo, a corrente de padaria de Ken Seng Guan esculpiu um espaço de aproximadamente 250 pés quadrados de seu tom de 600 pés quadrados e sublocou -o a várias lojas ao longo dos 10 anos, ele operou o espaço – de uma loja de chá de bolhas a uma loja de artigos de papelaria e agora, um salão de cabeleireiro.
O diretor de culinária da padaria disse que seu aluguel – atualmente US $ 12.000 – aumentou cerca de 40 % na última década, ou cerca de 10 % a cada três anos.
Os aproximadamente US $ 3.800 em renda mensal de sublocatórios ajudaram a cozinha de padaria a continuar a executar a loja Pek Kio de capital fechado, apesar do aumento das despesas gerais, disse Ken.
Os negócios de Ken também subteram algumas de suas lojas de propriedade de HDB em Punggol e Pasir Ris, onde os aluguéis pairaram entre US $ 4.000 e US $ 5.000 nos 10 a 20 anos em que os administram.
Enquanto os aluguéis de suas lojas de propriedade de HDB se mantiveram estáveis, Ken disse que continua alugando de proprietários particulares porque essas lojas-construídas antes de 1998-tendem a estar perto dos centros das cidades, onde as pegadas são mais altas.
Não há dados disponíveis sobre quantos inquilinos de lojas de HDB de capital fechado sublocalizam suas unidades.
Cerca de 4 % das 7.000 lojas alugadas pela HDB estão sublocando suas unidades, disse o conselho. Isso exclui Cerca de 500 cafeterias, mercados e lojas de produção de mercado.
Outras empresas disseram que tiveram que reduzir o tamanho para unidades menores.
Em março de 2024, a Erajaya da varejista de telefonia móvel passou de sua unidade de 500 pés quadrados na área de átrios do HDB Hub em Toa Payoh para uma unidade menor de 300 pés quadrados em um quarteirão próximo, depois que seu proprietário privado pediu um aumento de 20 % a 30 % no aluguel. O negócio estava pagando cerca de US $ 28.000 por mês.
Jeff Ho, gerente de operações da loja até o início de agosto, disse que a caminhada seria insustentável.
“Estamos apenas sobrevivendo. Nossas margens são pequenas, dado o aluguel alto”, disse o homem de 45 anos.
Os passageiros que passam pela loja da varejista de celulares da Singtel Erajaya em uma fileira de unidades de varejo de HDB no pé do bloco 190 Lorong 6 Toa Payoh durante a hora do rush da noite em 19 de junho.
Foto ST: Mark Cheong
Ele acrescentou que o aluguel de sua loja atual no Bloco 190 Lorong 6 Toa Payoh é cerca de 20 % menor, mas a troca está tendo menos espaço para exibir produtos e atender clientes.
Os varejistas da mesma fila de lojas que a Erajaya disseram que pelo menos cinco lojas de lá fecharam ou diminuíram o tamanho do ano passado por causa de aumentos de aluguel e negócios ruins.
De acordo com a Realis Data, os aluguéis medianos para lojas de HDB de capital fechado em Toa Payoh aumentaram 58,6 %, de US $ 4,91 psf no quarto trimestre de 2024 a US $ 7,70 psf no segundo trimestre de 2025.
Embora os aluguéis para lojas de HDB de capital fechado possam ser mais voláteis, disseram agentes imobiliários The Straits Times Muitas empresas ainda optam por arrendar de proprietários particulares, pois suas lojas estão localizadas em mais velho Estates construídos antes de 1998.
As lojas de HDB de capital fechado também podem ser alugadas para qualquer empresa, desde que estejam na lista de negociações permitidas da HDB.
Em comparação, as unidades alugadas pela HDB estão obrigadas a negociações específicas sob o contrato de locação – por exemplo, uma unidade que o HDB marcou para uma instalação médica não pode ser alugada para um proprietário de um café.
O fornecimento de lojas de HDB de capital fechado que o governo parou de vender em 1998 deve ficar mais apertado porque essas unidades normalmente têm arrendamentos de 30 anos, disse Nicholas Mak, diretor de pesquisa do portal de busca de propriedades Mogul.sg.
Isso significa que o contrato de arrendamento para o último HDB vendeu uma loja com um contrato de locação de 30 anos pode expirar em 2028, disse ele.
“No futuro, o governo será o principal proprietário das unidades de loja HDB. Portanto, cabe ao governo gerenciar os custos de aluguel dos inquilinos em unidades estatais de loja de HDB”, disse Mak.
estendeu os arrendamentos para cerca de 730 lojas de HDB de capital fechado com arrendamentos expirados por pelo menos um ano
. Durante a extensão, eles poderiam fazer novos planos de negócios ou fazer lances para uma nova locação.
Enquanto isso, as empresas que alugam do governo disseram que os aluguéis mantiveram -se principalmente constantes.
Os dados fornecidos pela HDB mostraram que o aluguel médio de instalações médicas subiu para US $ 8,71 psf em 2024, um aumento de US $ 7,68 em 2020 em 2020.
O aluguel médio de lojas de alimentos e bebidas era US $ 7,66 PSF em 2020, em comparação com US $ 8,12 PSF em 2024, enquanto os de serviços essenciais – minimarts, lojas de provisões e supermercados – passaram de US $ 5,15 psf em 2020 para US $ 5,36 psf em 2024.
Diferentemente da URA Realis, que fornece dados de aluguel para lojas de HDB de captação privada em valores medianos – o ponto intermediário quando os aluguéis são organizados da menor a mais alta – o HDB fornece dados de aluguel usando valores médios. Isso é calculado tomando a média de todos os aluguéis.
Darren Tan, que administra a cadeia de padaria Icakes, disse que o aluguel estável é uma grande vantagem de arrendamento de uma loja em Buangkok da HDB, pela qual paga cerca de US $ 5.000 por mês em aluguel.
O homem de 35 anos disse que o aluguel da unidade de aproximadamente 500 pés quadrados aumentou cerca de 10 % nos sete anos em que o operou, o que, segundo ele, era razoável para uma propriedade madura.
A varejista de telefones celulares Yeo Siew Ngee disse que o aluguel de uma loja de 150 pés quadrados que ele aluga da HDB em Toa Payoh tem sido mais razoável do que o que os proprietários privados estão cobrando por mais duas lojas do mesmo tamanho na área.
Ele disse que o HDB aumentou o aluguel em cerca de 5 % a 10 % na década em que ele operou a loja, enquanto os proprietários particulares aumentaram os aluguéis de 20 % a 30 % no mesmo período.
“Os aumentos de aluguel para minha loja de HDB são mínimos, e isso me ajudou a sustentar o negócio. Para minhas outras duas lojas, tenho que sublocar uma parte do espaço para garantir que possamos pagar o aluguel”, disse Yeo, 51, que se recusou a dar números específicos.
Mas alguns empresários disseram que as unidades de lojas de propriedade de HDB podem ser difíceis de proteger devido a altos lances.
O médico tradicional da Medicina Chinesa (TCM), Tan Yuan Ming, disse que foi expulso de um concurso público para uma unidade de varejo de HDB em Sengkang em março por lances que eram o dobro da sua.
Senhor Bronzeado fez uma oferta de US $ 4.700 pela unidade de 527 pés quadrados, mas viu que sucessivos lances no portal de lances on-line da HDB atingiram somas de cinco dígitos.
A unidade no Bloco 279 Sengkang East Avenue foi concedida ao Q&M Dental Center, que havia feito uma oferta de US $ 14.000. Havia 21 licitantes para a unidade, que enviou lances que variam de US $ 3.850 a US $ 14.000.
Tan, 32 anos, desde 2023 procura uma unidade de varejo para expandir seus negócios, o pessoal do TCM, uma clínica móvel de TCM que ele fundou em 2022. Atualmente, faz chamadas domésticas, pois não possui um espaço para tijolos e argamassa.
“Eu pensei que seria mais barato alugar uma loja da HDB, mas acabou que os lances ainda estavam muito acima do que podemos suportar como um pequeno negócio”, disse ele.
Dito isto, os agentes imobiliários disseram que há sinais de que os aluguéis para as lojas de HDB estão esfriando. Eles atribuíram isso a um
perspectivas econômicas incertas
Empresários assustados de abrir novas lojas
.
Os empresários também são mais cautelosos ao se comprometer com altos aluguéis, fazendo com que o crescimento do aluguel seja moderado um pouco em 2025, disse o agente imobiliário da ERA Patrick Poh.
Com as empresas também enfrentando maiores pressões de custo – da mão de obra a serviços públicos – os proprietários também estão se tornando um pouco mais flexíveis nas negociações de aluguel, acrescentou Poh.
Alex Wong, da Propnex Realty, disse: “Em 2024, era mais um mercado de um proprietário, quando o sentimento entre as empresas era otimista.
“Hoje, tornou -se mais mercado de um inquilino, à medida que as investigações caíram e os proprietários parecem mais dispostos a negociar ofertas que não atendem aos preços solicitados”.
