CINGAPURA – Aqueles planejando comprar uma casa do outro lado da Causeway teria visto inúmeros anúncios de condomínios de luxo e casas exuberantes sendo lançados em Johor, com incorporadores os apresentando como investimentos sólidos.
Na verdade, o número de unidades imobiliárias pendentes ou não vendidas no estado mais meridional da Malásia diminuiu no terceiro trimestre de 2024, impulsionado pelo interesse de compra num contexto de rápido desenvolvimento económico na região.
“Depois de quase uma década de recessão, o mercado finalmente recuperou”, disse Samuel Tan, fundador e presidente-executivo da Olive Tree Property, uma empresa de consultoria imobiliária com sede na capital do estado, Johor Bahru.
Os últimos números do Centro Nacional de Informações de Propriedade da Malásia (Napic) para o terceiro trimestre de 2024 mostram Johor com um propriedade residencial excedente de 3.030 unidades, uma queda de 33% em relação às 4.500 unidades no mesmo trimestre do ano anterior. Isto coloca Johor em terceiro lugar – atrás da capital Kuala Lumpur e do estado de Perak, no norte – depois de ter liderado a lista de sobras do país em 2023. De acordo com Napic, sobras de propriedade referem-se a propriedades que permanecem não vendidas nove meses após o seu lançamento.
De acordo com Napic, o número de propriedades residenciais de Johor, incluindo condomínios e casas rurais, caiu 20 por cento para 4.228 unidades em 2023, de 5.258 unidades em 2022. O número era de 5.627 unidades na pré-pandemia de 2019.
Desenvolvimentos de arranha-céus, como apartamentos com serviçosque são listados separadamente como propriedades comerciais pela Napic, também mostraram melhora nas vendas de um pico de mais de 16.000 unidades não vendidas em mais de 61.000 unidades lançadas nos quatro trimestres de 2021 durante a pandemia. Isso caiu para 11.810 unidades não vendidas de mais de 55.000 unidades lançadas no terceiro trimestre de 2024.
Menor custo de vida, casas acessíveis e RTS Link são vantagens
Os agentes imobiliários dizem que para os malaios ou estrangeiros que trabalham e vivem na vizinha Singapura, um grande atrativo é o custo de vida mais baixo de Johor, com as suas casas mais acessíveis, especialmente tendo em conta a favorável taxa de câmbio dólar-ringgit de Singapura. Além disso, há o iminente projeto de ligação do sistema de trânsito rápido (RTS) que conectará Cingapura e Johor Bahru, com início de operação previsto para dezembro de 2026.
“O apelo é claro. Os preços dos imóveis em Johor são muito mais baixos do que em Singapura, oferecendo a oportunidade de comprar casas maiores ou com terrenos que seriam inacessíveis no seu país de origem”, disse a Sra. Chua Shir Yeechefe de vendas internacionais da imobiliária PropNex.
“Com a melhoria na conectividade transfronteiriça, como o próximo RTS Link, Johor tornou-se uma escolha popular para quem procura uma segunda casa ou uma escapadela de fim de semana”, disse ela ao The Straits Times.
O Zona Econômica Especial Johor-Singapura (JS-SEZ) e a Zona Financeira Especial (SFZ) de Forest City também têm um impacto positivo no setor imobiliário local.
Uma melhor conectividade de transportes e perspectivas económicas ligadas às duas zonas especiais, além de habitação acessível e preços de bens e serviços no estado do sul, tornam-no num local atraente para arrendatários, compradores e investidores.
“Tudo isto é seguido pela criação de emprego e mais oportunidades de negócio, o que significa maiores rendimentos disponíveis entre a população, e isso pode traduzir-se em investimento imobiliário”, disse Olive Tree Property’s Senhor Tan.
Ele observou que as transações de venda de imóveisparticularmente aqueles no setor residencial, aumentaram substancialmente em termos de volume e preço desde que as fronteiras terrestres entre Singapura e Malásia reaberto em abril de 2022. Ele atribuiu isto à procura reprimida pós-pandemia e ao elevado custo do alojamento na República, o que levou os malaios e outros a optarem por comprar casas em Johor e deslocarem-se para trabalhar em Singapura.
Em No primeiro semestre de 2024, Johor ficou em segundo lugar, depois de Selangor, em termos de transações imobiliárias totais no país, com RM9,02 bilhões (S$ 2,7 bilhões), o que representa 15,3% do volume total e 18,2% do valor total.
Mas os observadores da indústria dizem que é demasiado cedo para comemorar porque Johor continua a registar alguns dos níveis mais elevados do país e os novos empreendimentos imobiliários em construção apenas irão aumentar o stock não vendido, deixando a procura a lutar para acompanhar a oferta.
Existem muitas opções de moradia para escolher e o fluxo de novos lançamentos não está diminuindo.
Nos últimos cinco anosJohor está entre os estados com o maior número de unidades residenciais recém-lançadas. Em 2019, antes do início da Covid-19, havia 9.711 novas unidades imobiliárias em Johor. Ao final de 2023, o número subiu para 12.390 – o maior entre todos os estados.
Se os promotores não gerirem bem a situação, isso poderá levar a um excesso de oferta – onde o número de unidades construídas numa área residencial selecionada excede largamente a procura, observou o Sr. Tan.
“Em um ‘mercado em alta’, é fácil cair inadvertidamente na armadilha de uma mentalidade de ‘construa e eles virão’”, disse ele.
O excesso de oferta de propriedades ou excesso de oferta ocorre quando o número de unidades habitacionais disponíveis excede a demanda de compradores ou locatários. Isto resulta de uma combinação de factores, tais como o excesso de construção, a fraca procura devido a crises económicas ou o fraco sentimento do mercado.
No caso do projecto Iskandar de Johor, lançado em 2006 e abrangendo 2.217 km2 no sul de Johor – uma área três vezes o tamanho de Cingapura – o que resultou num excesso de oferta “com preços e volumes muito acima da média para compras locais” levou a um grande excesso, disse Napic em seu relatório de sobras de propriedades na Malásia de 2023.
Iskandar Malásia foi concebida como um corredor de crescimento económico meridional, aproveitando as suas terras abundantes, recursos naturais, ambiente de negócios sustentável e proximidade de Singapura para atrair investidores estrangeiros. Hoje, abriga parques tecnológicos com data centers operados por grandes players como a Nvidia, uma cidade educacional e instalações de saúde de classe mundial.
Em 2016, os US$ 100 bilhões (S$ 135 bilhões) Megaprojeto da ilha Forest City foi lançado e, com ele, uma série de unidades habitacionais em Johor.
Vários anos mais tarde, na sequência de alterações políticas no Programa de visto de longo prazo My Second Home da Malásia que incluiu repressões à propriedade de habitação estrangeira e um vírus calamitoso que derrubou o mundo e os mercados globais, projectos ambiciosos como este estão num impasse.
A endividada desenvolvedora chinesa Country Garden, de Forest City, disse em setembro de 2023 que havia concluído 28.000 unidades, com mais de 80 por cento vendidas a compradores de pelo menos 30 países. Mas menos de 10.000 pessoas na verdade, permanecerá lá – muito abaixo da meta de 700.000.
Menos de 10.000 pessoas ficam em Forest City.FOTO: HAZLIN HASSAN
Os compradores devem ter cautela em um “mercado saturado”
Ainda assim, o governo de Johor tem trabalhado arduamente para revitalizar a região.
Em setembro, o SFZ de Forest City foi lançado para estimular o crescimento econômico e as atividades em Johor. Entretanto, os planos para a JS-SEZ – estimada em mais de 3.500 quilómetros quadrados, para facilitar a circulação de pessoas e mercadorias entre Singapura e Johor – estão a ser consolidados e espera-se que os dois países assinar um acordo sobre o assunto em janeiro de 2025.
Por enquanto, os corretores imobiliários estão aproveitando a recuperação setorial.
Sra.presidente da Associação de Desenvolvedores Imobiliários e Habitacionais de Johor, disse à ST que o sentimento positivo do mercado e os esforços concertados do governo para estimular o investimento e o crescimento económico no estado aumentaram o interesse nas propriedades locais.
“Os malaios, especialmente aqueles que trabalham em Singapura, estão a liderar a procura de propriedades em Johor, especialmente com os benefícios previstos do RTS Link, motivados pelas poupanças potenciais de possuir uma casa em Johor em vez de alugar em Singapura”, ela disse.
Entre eles está o consultor de recrutamento Jason Lam, 35 anos, um johorense que trabalha em Singapura, que recentemente mudou de um quarto alugado em Yishun, no nordeste de Singapura, para o seu próprio apartamento de três quartos em Meldrum Heights. Sua nova casa fica a cinco minutos a pé da estação Bukit Chagar RTS Link proposta em Johor Bahru, que se conectará à estação em Woodlands, Cingapura.
“Acho que os malaios de todos os outros estados que trabalham em Singapura ou que planeiam fazê-lo vão querer aproveitar este momento antes que as coisas comecem a ficar mais caras”, disse ele.
No entanto, Albert Chou, diretor executivo associado da empresa imobiliária OrangeTee, aconselha os compradores de casas a terem cautela, “em vez de serem influenciados apenas por projetos liderados pelo governo ou por exageros”.
“A questão pendente destaca a necessidade de um melhor planeamento e de desenvolvimentos mais estratégicos… muitos promotores construíram unidades que ainda não encontraram compradores, levando a um mercado um tanto saturado”, disse ele.
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