San Jose oferece incentivos para ‘desbloquear’ o gasoduto habitacional multifamiliar

Com San Jose vendo edifícios multifamiliares com taxa de mercado zero, com mais de 20 unidades iniciando a construção este ano, as autoridades municipais esperam que um programa de incentivo temporário ajude os desenvolvedores a colocar algumas pás no chão em um momento em que A cidade precisa desesperadamente de moradia.

A Câmara Municipal aprovou uma redução de 50% nos impostos de construção para as primeiras 1.500 unidades de projetos de áreas de crescimento designadas que apresentem candidaturas completas até junho de 2022 e recebam uma licença de construção até ao final do próximo ano. A cidade aplicará um desconto de 25% nesses impostos para projetos elegíveis de até 8.539 unidades a partir de 2026.

“Gostaria francamente de demolir o edifício, construir habitações que todos concordamos que não são nossas. A prioridade número 1 e no futuro é a receita recorrente da cidade proveniente de impostos sobre propriedades e vendas”, disse o prefeito Matt Mahan. “Não creio que devamos pensar nisso como uma perda porque, francamente, não obtivemos nada este ano. Literalmente nada.”

Com as elevadas taxas de juro, juntamente com o aumento dos custos laborais e materiais, que atrasam o desenvolvimento comercial e residencial, San José recorreu a políticas carregadas de incentivos para ajudar a elaborar projectos.

Lançando com Incentivo ao arrendamento de escritórios Para os novos inquilinos, a cidade expandiu o seu projecto de arranha-céus no centro da cidade, oferecendo reduções semelhantes nos impostos de construção e construção para projectos que recebam licenças no próximo ano e um certificado de ocupação até 2029.

Quando as autoridades municipais votam Expandir o programa do centro da cidadeEles também pediram aos funcionários que analisassem outros programas que poderiam ser aplicados em outras partes de San José para ajudar a “desbloquear” projetos residenciais.

“O objectivo desta recomendação é realmente transmitir ao mercado que San Jose está a encorajar o desenvolvimento pró-habitação e quer encorajá-lo”, disse Blaise Zelalich, vice-director do Gabinete de Desenvolvimento Económico e Assuntos Culturais.

Não se espera que o programa funcione como uma solução mágica, já que os funcionários municipais esperam que os incentivos estimulem a execução de alguns projetos no próximo ano.

Como parte da Avaliação Regional de Necessidades de Habitação, ou RHNA, San Jose deverá adicionar 62.200 unidades até 2031, uma média de 7.775 unidades por ano. No entanto, a cidade tem lutado para atender à demanda à medida que a crise imobiliária continua.

Nos últimos anos, a cidade viu uma média de um edifício multifamiliar iniciar a construção a cada ano. Um relatório sobre o desempenho do plano geral no último ano fiscal mostrou que San José emitiu licenças para 2.666 unidades residenciais, incluindo apenas ADUs.

“Seus 5.000 unidades no último ano fiscal são curtos, então não sei como você vai cumprir a lei estadual para construir moradias suficientes se não tomar todas as medidas ao seu alcance para encorajar e induzir a produção de moradias. nossa cidade”, disse o consultor de uso da terra Eric Schoenauer.

Uma análise concluída pelos funcionários da cidade concluiu que 35 projectos com 7.357 unidades a preços de mercado e 2.276 unidades poderiam qualificar-se para incentivos.

Steve Lynch, diretor de planejamento e direitos da Sand Hill Property Co., disse que alguns dos projetos de seu empregador se qualificam, incluindo um conjunto habitacional 100% acessível na Curtner Avenue, perto da Highway 87, que foi completamente arquivado.

“Fizemos tudo o que podíamos para encontrar dólares, e não há dólares para encontrar, então (se) algo puder ser feito para ajudar a suspender alguns desses projetos acessíveis, precisamos fazer isso aqui esta noite”, disse o Dr. .

Além de reduzir os impostos, a proposta reduziria as taxas do parque North San Jose em quase metade e atrasaria o pagamento dos impostos até que um certificado de ocupação fosse obtido.

Mas embora o crescimento da produção seja visto como positivo, os defensores da habitação – SV@Home, EAH Housing, PATH e Abode Housing Development – ​​levantaram questões sobre alguns dos detalhes mais sutis da proposta, incluindo a isenção de taxas de substituição para os projectos. Fornecer pelo menos 5% de unidades para habitação a preços acessíveis. Estas taxas, dizem eles, são fundamentais para financiar outros projectos de habitação a preços acessíveis.

“Pedimos à Câmara Municipal que reconsidere a isenção total das taxas (Portaria de Habitação Inclusiva) para estes projectos, sem exigir que a cidade inclua unidades acessíveis aos residentes de baixos rendimentos”, disse o grupo numa carta ao estado. “Acreditamos que o desenvolvimento do mercado pode ser incentivado sem sacrificar o valor público. A habitação a preços acessíveis proporciona benefícios significativos à comunidade, com estabilidade e impacto económico a longo prazo para os residentes desfavorecidos. A preservação dos mecanismos de financiamento locais, como as taxas da OHI, é essencial para garantir que estas casas possam continuar a servir a população mais necessitada.”