CINGAPURA – O caminho para a venda a granel de propriedades poderá em breve tornar-se mais fácil depois de o governo ter revisto as políticas e regulamentos para o regime de venda a granel ao abrigo da Lei de Posse de Terra (Estratos).
Em resposta a perguntas do Business Times, o Ministério da Justiça afirmou que analisa continuamente as políticas e regulamentos que apoiam a utilização óptima dos recursos terrestres.
“Isto inclui um regime de venda a granel ao abrigo da Lei de Posse de Terra (Estratos) que visa promover a revitalização urbana e, ao mesmo tempo, garantir salvaguardas adequadas para proteger os direitos dos proprietários”, disse o ministério num comunicado na quinta-feira, 20 de Novembro.
Os intervenientes da indústria estão a pressionar para reduzir o consentimento da maioria legal necessário para prosseguir com as vendas a granel, especialmente de propriedades mais antigas.
Atualmente, é necessária a anuência de pelo menos 80% dos proprietários (por valor patrimonial e área de estratos) para proceder à venda a granel de imóveis desenvolvidos com mais de 10 anos. Para propriedades com menos de 10 anos, é necessário consentimento de 90%.
Uma proposta apresentada pelos intervenientes no mercado é reduzir o limiar de 80 por cento para 70 por cento, ou ter requisitos de consentimento escalonados, dependendo da idade do empreendimento.
“Estamos interagindo, solicitando e recebendo contribuições de uma série de partes interessadas, incluindo proprietários, incorporadores, consultores imobiliários, associações industriais, advogados e acadêmicos. O feedback será cuidadosamente considerado e anunciaremos as reformas propostas assim que estiverem prontas”, disse o ministério.
Mudanças nas regras poderiam relançar os esforços para promover vendas a granel de apartamentos mais antigos e estratos de edifícios comerciais. Estes esforços muitas vezes param devido à falta de consentimento mínimo, e a remodelação de complexos habitacionais antigos muitas vezes não prossegue.
Nos últimos meses, foram anunciadas diversas iniciativas para incentivar a requalificação de locais de habitação pública e privada.
Em Março, o Ministério do Desenvolvimento Nacional anunciou que o prazo para isenção do imposto de selo para compradores adicionais será prorrogado por seis meses para remodelações de blocos em grande escala com pelo menos 700 unidades e pelo menos 1,5 vezes o número de unidades após remodelação.
O Ministro do Desenvolvimento Nacional, Choi Hong Tat, disse em agosto que o governo pretende desenvolver e materializar uma estrutura para um esquema voluntário de redesenvolvimento antecipado (Vers) para conjuntos habitacionais públicos antigos durante este mandato de governo.
Isto inclui a definição de parâmetros para identificar potenciais locais de atracação, garantir que haja habitação suficiente para os residentes se mudarem e desenvolver requisitos mínimos de consentimento e pacotes de compensação justos para os residentes.
Christina Sim, diretora sênior de mercado de capitais da Cushman & Wakefield, disse que a indústria está “defendendo padrões de consentimento mais baixos para projetos com mais de 40 anos porque os edifícios exigem doações significativas para reparar defeitos graves causados por anos de desgaste”.
“Muitos edifícios antigos certamente não são energeticamente eficientes, ecológicos ou sustentáveis.
“Além disso, os edifícios mais antigos normalmente sobreviveram à sua vida útil económica. Isto é evidente em muitos centros comerciais mais antigos que lutam para encontrar inquilinos adequados para preencher os espaços vagos. Muitas unidades permanecem vagas, onerando em última análise os proprietários que devem continuar a pagar custos de manutenção, fundos de amortização e impostos sobre a propriedade.”
Karamjit Singh, CEO da consultoria imobiliária Derasa, disse que a redução do limite também “resolveria a situação geral única em que parece haver um impasse permanente, especialmente quando um único proprietário com 20% ou mais direitos de voto se recusa a consentir, bloqueando efetivamente uma venda”.
Desmond Sim, CEO do grupo Realion (OrangeTee & ETC), disse que as mudanças seriam vantajosas para os proprietários que vivem em condomínios, onde as tentativas anteriores de vender a granel ficaram um pouco abaixo da margem exigida.
Por exemplo, em empreendimentos comerciais com direitos de estratificação, é comum que um pequeno número de proprietários detenha um grande número de unidades, disse ele. “Ao reduzir o limite de 80%, Embora o proprietário majoritário possa não conseguir exigir o resgate de todos, os proprietários restantes podem agir na venda. ”
Ele acrescentou: “No entanto, ser justo com o proprietário e manter expectativas de preços realistas para o desenvolvedor serão os fatores que selarão o acordo”.
Depois que os consentimentos necessários forem obtidos e uma venda acordada tiver ocorrido, ela ainda precisará ser aprovada pelo Strata Title Committee. Nesta fase, os proprietários que se opuserem à venda podem levantar objecções válidas e a venda pode ser interrompida pelo STB neste momento.
Terence Liang, chefe de vendas de investimentos da Huttons Asia, disse que um limite mais baixo “poderia tornar o processo mais viável para certos empreendimentos mais antigos, especialmente aqueles com aproximadamente 60 anos ou menos de prazo de arrendamento restante”.
Tais projetos normalmente enfrentam custos de manutenção mais elevados e valores de revenda mais baixos, e os compradores podem enfrentar dificuldades para obter financiamento suficiente, disse Liang.
No entanto, a simples redução do preço limite pode não resultar em mais transações.
O sucesso dependerá das condições do mercado, disse Singh. “Neste momento, os preços dos terrenos residenciais parecem estar a subir devido às fortes vendas de projectos, o que está a aumentar as expectativas dos proprietários.”
Liang disse: “Os incorporadores hoje são mais cautelosos, limitados pelas pressões dos custos dos terrenos, pela exposição ao ABSD e pela inflação da construção. Somente locais com expectativas de preços razoáveis, parâmetros de planejamento favoráveis e forte potencial de redesenvolvimento irão avançar de forma realista.”
O mercado de multivendas caiu nos últimos anos, à medida que a diferença de preços entre o que os proprietários desejam e o que os incorporadores estão dispostos a pagar continua a paralisar as negociações.
A última transação residencial em grande escala bem-sucedida foi concluída em julho de 2025, quando a Thomson View foi vendida ao UOL e à CapitaLand Development por S$ 810 milhões. Em setembro, o Chiku Mansions, um bloco sem elevador de quatro andares com nove apartamentos, foi vendido por mais de 22 milhões de dólares de Cingapura. Outro River Valley Apartments de quatro andares foi vendido por S$ 56 milhões em fevereiro.
Apenas quatro negócios foram concluídos em 2024 e sete em 2023. Durante o boom geral de 2018, foram concluídos 39 negócios.
De acordo com dados da Knight Frank, de 2021 a 2023, apenas uma em cada três tentativas de vendas coletivas foi bem-sucedida, abaixo da taxa de sucesso de 63% durante o ciclo de expansão de 2017-2018.
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